Yeni bir konut alırken nelere dikkat edilmeli?
  • Binanın projesi var mı?
  • Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?)
  • Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış?
  • Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi?
  • Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı?
  • Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış?
  • Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi?
  • Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kul- lanılmış mı? (Deprem sonrasında binaların deniz kumuyla yapılması yanlış bir şey gibi gösterildi. Yanlış olan bu kuma kırma taş katmamaktır. Yoksa deniz kumu kullanılabilir.)
  • Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu?
  • Bu demirler standartlara uygun mu?
  • Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı?
  • Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı?
  • Satış sonrasında yapılacak işlemler nelerdir?
  • İlk Aşamada Ev Satın Aldıktan Sonra Yapılması Gerekenler
  • İşe öncelikle tapu dairesine başvurarak başlamalısınız. Satıcıyla satılık ev konusunda anlaşma sağlayıp ücret ödemesini gerçekleştirmiş olabilirsiniz. Fakat bu işlemler evin resmi olarak satın aldığınızın kanıtı sayılmaz. Bunun için evin bağlı bulunduğu müdürlüğü tespit ederek harekete geçebilirsiniz.

    Müdürlüğe ulaştığınızda ev aldıktan sonra beyan vermek istediğinizi bildirerek yetkililere ulaşmalısınız. Ardından satın aldığınız kanıtlayan belge ışığında toplu harcı yatırmalısınız. Ev satın alım sürecinde rayiz bedeline veya farklı yasal durumlara aykırılık bulunmazsa işlemi başarıyla tamamlayabilirsiniz.

  • Belediye Başvurarak Ev Satın Aldıktan Sonra Beyan Vermek
  • Ev tapusu aldıktan sonra yapılması gerekenler arasında öne çıkanlardan bir diğeri belediyeye başvurmaktadır. İkinci aşamayı oluşturan bu başvuru işlemi ilerleyen süreçte herhangi bir problem yaşamamak için gereklidir. Tapu harcını ödedikten sonra teslim aldığınız tapuyla birlikte evinize yakın konumlanan belediyeye başvurabilirsiniz.

    Noter onayı bulunan tapunuzu belediyeye yetkilisine göstererek evin size ait olduğunu resmi olarak bildirebilirsiniz. Ev alınca yapılması gerekenler arasında önemli kabul edilen bu işlemi tamamladıktan sonra yapılacak farklı aşamalar vardır. Bunlar arasında öne çıkanlardan biri emlak vergisidir.

    Eğer evi yılın başında almışsanız 31 Aralık tarihine yani yılın son gününün son saatine kadar belediye beyanname vermeniz için size hak tanınır. Dilerseniz satın aldığınız gün de başvuru yaparak bir an önce bildirim sağlamanız mümkündür. Tarih sınırını aşmanız durumunda çeşitli yaptırımlarla karşılaşabileceğiniz için yıl sonuna kadar bildirimi sağlamanız gerekir.

  • İkametgâh Bildirimi
  • Uygun koşulların oluşması durumunda yerleşmek için ev aldıktan sonra yapılacaklar arasında ilk ikametgâhınızı yeni eve taşımak yer alır. Size yakın konumlanan nüfus müdürlüğüne başvurarak ikametgâhınızı taşımanız mümkündür. Böylece eve yerleşmeniz için uygun şartlar oluşmuş olur.

    Kiralama işleminde dikkat edilecek hususlar nelerdir?
  • Kira süresi
  • Kira süresinin 1 yıl olarak belirlenmesi bazı hukuki hakların kullanılması için faydalı olacaktır.Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kira akdinin sonunda açılabilir.Kira süresini 5 yıl olarak belirlediğimizde bu hakkımızı ancak 5 yılın sonunda kullanabiliriz.Kiracılar da 1 yıldan uzun süreli sözleşme imzaladıklarında bu sürenin tamamı için kira bedeli ödemeyi taahhüt etmiş olurlar.Erken tahliye durumunda , kiralanan yeniden kiraya verilinceye kadar (veya makul bir süre için) tahliye etmelerine rağmen kira bedeli ödemek zorunda kalabilirler.Kiracı , kiralanana girerken önemli ve pahalı tadilatlar yapmışsa veya işin gereği olarak aynı yerde uzun süre faaliyet göstermesi gerekiyorsa ancak bu durumda uzun süreli sözleşme yapılmasını öneriyoruz.

  • Kiranın ödeme şekli ve zamanı
  • Taraflar kiranın ödenme biçimini serbestçe belirleyebilirler.Kira her ay ödenebileceği gibi , bir senelik kira peşin olarak ta ödenebilir.Kiranın ne zaman ödeneceğinin sözleşmeye açık olarak yazılması gerekir.Örneğin her ayın en geç 5. günü akşamına kadar veya her ayın 1. günü gibi.Kira sözleşmelerine yazılan her ay peşin olarak ibaresi , o ayın ilk üç günü ödeme yapılmasını gerektirir.İşyeri kiralarının bankaya yatırılma zorunluluğu olduğundan , sözleşmeye kiranın yatırılacağı banka bilgilerinin de yazılması uygun olacaktır.İşyeri kiralarının banka harici ödenmesi , idari para cezası ödenmesine yol açacaktır.

  • Devir yada ortak alma hakkı
  • Kiracıya kiralananı devretme veya yanına ortak alma hakkı tanınmamalıdır.Kiralayan bu durumu yasaklamalı veya kendi iznine tabi tutmalıdır.

  • Kiralananda yapılan tadilatlar
  • Kiracının , kiralananda tadilat yapması kiralayanın iznine tabi olmalıdır.Kiracı , mal sahibininin izni ile tadilat yapmışsa , kira akdinin sonunda kiralananın ne şekilde teslim olunacağı açık olarak kararlaştırılmalıdır.Örneğin kiracının dükkanı tadilat öncesi durumuyla teslimi kararlaştırılabilir.Bu durumda kiracı , yaptığı tadilatı sökmeli , dükkanı kiraladığı hali ile kiralayana teslim etmelidir.Veya sözleşmeye konulan bir madde ile kiracının tadilatlı hali ile kiralananı teslim edeceği , yaptığı tadilatı sökemeyeceği , yaptığı tadilat için bedel talep edemeyeceği kararlaştırılabilir.Bu konuda baştan uzlaşmaya varılması ve sözleşmeye madde konulması kira akdinin sonunda tartışma ve ihtilafları önleyecektir.

  • Abönelik ve aidat işlemleri
  • Elektrik, su, doğalgaz gibi giderler için kiracının kendi adına abonelik tesis etmesine dikkat edilmelidir.Kiracıya kiralananın anahtarları verilmeden önce kendi adına sözleşme yapması hususunda bilgilendirilmesi

  • Depozit (Güvence Bedeli)
  • Yeni Borçlar Kanunu ile alınacak depozit miktarı 3 aylık kira bedeli ile sınırlanmıştır.Kararlaştırılacak depozit, 3 aylık kira bedeli toplamını geçemez.Depozit para olarak kararlaştırılmışsa , kira ilişkisi bitinceye kadar çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılması kanun gereğidir.

  • Kira Artışı
  • Yeni Borçlar Kanunu’na göre taraflar , TÜİK’in açıkladığı tüketici fiyat endeksi (TÜFE on iki aylık ortalama) oranını geçmemek üzere artış miktarını belirleyebilirler.Kanun , artış miktarını sınırlamıştır.Kira akdi yenilenir (uzar) ise beş yıl en fazla TÜFE oranında zam yapılacaktır.Beş yıldan sonra taraflar mahkemeye başvurup yeni kira bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla belirlenmesini talep edebileceklerdir.

  • Kira akdinin sona ermesi ve otomatik uzaması
  • Borçlar Kanunu gereği kira sözleşmeleri , kira süresinin sona ermesi üzerine kendiliğinden sona ermez.Taraflar sessiz kalırlar ise –kira bedeli hariç – aynı şartlarla bir yıl daha (bir kira dönemi) uzamış olur.Taraflar sözleşmede belirtilen süre içinde akde devam etmeyeceklerini karşı tarafa bildirebilirler.Her sene yeni sözleşme imzalamaya gerek yoktur.Hatta her sene yeni tarihli bir sözleşme imzalanması kiraya verenin aleyhinedir.Zira Borçlar Kanunumuz 10 yıl geçtikten sonra koşulsuz olarak tahliye hakkı tanımıştır.Her yıl sözleşme yenilenirse , 10 yıllık süre yeniden başlayacaktır.

    Kat İttifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir ?

    Tapu türleri arasında arsa tapusu, kat irtifakı tapusu ve kat mülkiyeti tapusu şeklinde bir ayrıma gidildiğinde kat irtifakı tapusunun bir ara form olduğu görülür. Arsa tapusunda bir inşaat bulunmaz. Kat irtifakı tapusu için inşaatın başlaması ancak tamamlanmaması gerekir. Kat mülkiyeti tapusunda da tamamlanmış bir inşaat söz konusudur. Kısaca; inşaat boyunca geçerli olan kat irtifakı, geçici bir süreliğine alınacak belgedir.

    İnşaat sırasında alınan kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir. Ancak bu çevrim işleminde kat sahipleri değil; müteahhitler görev alır. Müteahhitlerin belediyeye iskân ruhsatı başvurusu yapması sonucu bir dilekçe verilir ve kat sahibi, bu dilekçe ile birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuruda bulunur. Bazı prosedürler sonucu kat mülkiyeti tapusu elde edilir.