Sultanbeyli İmar Planı Güncellemeleri, 2B Arazileri ve Tapu Tescil Süreçleri Duyurusu (2026)

Sultanbeyli genelinde kentsel dönüşümün hızlanması, M5 metro entegrasyonu ve yeni donatı alanlarının oluşturulması amacıyla Sultanbeyli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Şehir Planlama Müdürlüğü koordinasyonunda yürütülen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve 1/5000 ölçekli Revizyon Nazım İmar Planı çalışmaları etap etap ilan edilmektedir.

Belediye Meclisi ve İBB Meclisi onayından geçen imar planları, yasa gereği 30 gün süreyle belediye ilan panosunda ve e-imar portalında "Askı İlanı" statüsünde halkın incelemesine açılır. Bu 30 günlük askı süresi hak sahipleri için hayati öneme sahiptir. Parselinizin imar fonksiyonu (konut, ticaret, park, okul veya yol alanı), taban oturum katsayısı (TAKS) ve toplam inşaat emsal hakkı (KAKS) askı planında kesinleşir. Hak kaybı veya mülkiyet daralması olduğunu düşünen taşınmaz sahipleri, askı süresi dolmadan Sultanbeyli Belediyesi İmar Müdürlüğü'ne gerekçeli dilekçeyle itiraz başvurusu yapmalıdır. Askı süresi bittikten sonra itiraz edilmeyen planlar kesinleşir ve idari yargı haricinde idari yoldan değiştirilemez.

Sultanbeyli ilçesinin mülkiyet geçmişinde en geniş alanı kaplayan 2B arazileri (orman vasfını yitirmiş Hazine taşınmazları), 6292 Sayılı Kanun çerçevesinde hak sahiplerine doğrudan satış ve tescil yoluyla tapulandırılmaktadır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Milli Emlak Dairesi ile Sultanbeyli Belediyesi iş birliğiyle hak sahipliği tespit cetvelleri güncellenmiştir.

2B arazisinde zilyetliği veya tapu tahsis belgesi bulunan vatandaşların dikkat etmesi gereken kritik hususlar şunlardır:
• Tebligat ve Bedel Tespiti: Milli Emlak tarafından bildirilen satış rayiç bedeli tebliğ edildikten sonra belirlenen yasal takvimde peşinat veya taksit taahhüdü verilmelidir. Peşin ödemelerde kanunen %20 indirim hakkı tanınmaktadır.
• Taksitli Ödeme Modeli: Hak sahipleri satış bedelini 5 yıla varan vadede 10 eşit taksitle faizsiz veya yasal tefe/tüfe oranlarıyla ödeyebilmektedir.
• Tescil ve Müstakil Tapu: Ödeme mutabakatı tamamlanan veya ipotekli devir sözleşmesi imzalanan hak sahiplerinin tapu senetleri, Sultanbeyli Tapu Müdürlüğü nezdinde doğrudan adlarına tescil edilerek teslim edilmektedir.

Sultanbeyli'deki konut ve arsa sahiplerinin karşılaştığı en büyük hukuki engellerden biri hisseli (şuyulu) mülkiyettir. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesi uyarınca belediyeler, imar sınırları içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmaksızın birleştirmeye (tevhit) ve imar planına uygun müstakil adalara ayırmaya (ifraz/parselasyon) yetkilidir.

İmar Kanunu 18. Madde parselasyon sürecinde:
1. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): İmar planındaki yol, yeşil alan, otopark, ilkokul ve cami gibi kamu hizmet alanları için yasal üst sınır olan en fazla %45 oranında arsa payı kesintisi yapılabilir. %45'i aşan kısımlar kamulaştırma bedeline tabidir.
2. Müstakil Parsel Tahsisi: Parselasyon tamamlandığında, geçmişte hisseli olan tapular bağımsız müstakil imar parseline dönüştürülür.
3. Rızai Taksim ve İzale-i Şüyu: Belediyenin resen 18. madde uygulamadığı etaplarda, tüm hissedarların noterde harici taksim sözleşmesi imzalaması gerekir. Anlaşma sağlanamayan durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılması zorunlu hale gelir. Ayrıca Türk Medeni Kanunu m.732 gereğince hisse satışlarında diğer hissedarların yasal önalım (şufa) hakkı bulunduğu unutulmamalıdır.

3194 Sayılı İmar Kanunu Geçici 16. Maddesi kapsamında (İmar Barışı) Yapı Kayıt Belgesi almış binaların mülkiyet ve dönüşüm statüsü sıklıkla yanlış anlaşılmaktadır. Yapı Kayıt Belgesi, binaya geçici bir kullanma izni verir ve yıkım/para cezalarını askıya alır; ancak arsa payı mülkiyetini kendiliğinden kat mülkiyetine dönüştürmez.

Binanın kentsel dönüşüme girmesi veya deprem riski nedeniyle yıkılması durumunda Yapı Kayıt Belgesi kanunen hükümsüz kalır. Bu aşamada hak sahipliği dağılımı, yapının fiziki daire sayısına göre değil, Tapu Müdürlüğü kütüğünde kayıtlı resmi arsa payı oranına göre yapılır. Sultanbeyli'de kat karşılığı inşaat veya Yarısı Bizden kampanyası kapsamında yenilenecek yapılarda, hak sahiplerinin mevcut tapu kayıtlarındaki paylarını doğrulamaları ve kentsel dönüşüm sözleşmelerini arsa payı tescili üzerinden akdetmeleri gerekmektedir.

Sultanbeyli'de gayrimenkul devri, miras intikali, hisse satışı veya imar çapı belgesi alacak vatandaşlar için resmi işlem rehberi şu şekildedir:

• 1. Aşama: TKGM Web-Tapu ve e-Devlet Doğrulaması: Tapu başvuruları artık fiziki sıra beklemeden "webtapu.tkgm.gov.tr" üzerinden e-Devlet şifresiyle yapılmaktadır. Kimlik, vekaletname veya veraset ilamı sisteme dijital yüklenir.
• 2. Aşama: Belediye Rayiç ve Borçsuzluk Belgesi: Sultanbeyli Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğü'nden güncel yıl rayiç bedel belgesi temin edilmeli ve geçmiş emlak vergisi borçları kapatılmalıdır.
• 3. Aşama: DASK ve Harç Ödemesi: Tapu döner sermaye ve %4 oranındaki tapu harcı, Gelir İdaresi veya kamu bankaları aracılığıyla yatırılır.
• 4. Aşama: Güvenli Ödeme Sistemi: Mülk devrinde nakit taşıma ve sahtecilik riskine karşı Tapu Güvenli Ödeme Sistemi (Takasbank) kullanılmalıdır.

Akgün Gayrimenkul İmar & Hukuk Danışma Masası olarak, ada/parsel numaranızla ofisimize başvuran tüm hak sahiplerine ücretsiz TKGM parsel çapı sorgulama, imar planı fonksiyon analizi ve piyasa değerleme desteği sağlamaktayız.